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陈凤律师

本人法律硕士,2001年从事律师工作,未成年民事委员会委员和民商事委员会委员,刑.. [详情]

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办案心得

房屋已经过户,法院判决房屋买卖合同无效

作者:陈凤  来源:找法网  日期:2017年11月03日

案情简介

2015年1223日,被告张某香于20125月向原告董某借款76万元,并将A房屋的房产证、土地使用证交给原告作抵押,约定在2013-2014年之内还清,但被告一直未按约定还款。20151215日,原告董某向法院申请立案,主张被告张某香偿还其借款76万元,该案由法院先行联系双方进行了诉前调解,后调解不成。

20151222日,张某香与其妹妹张某芳及妹夫李某签订《房屋买卖合同》,由张某香将其名下的A房屋出售给张某芳、李某,房屋价款为48万元。同日,A房屋过户至张某芳、李某名下。经张某芳、张某香确认,因张某香欠张某芳45万元,出售房屋的价款48万冲抵了上述欠款,余款3万元张某芳以现金形式给付了张某香。被告张某香自认除A房屋外,再无其他资产,其抗辩的两笔债权均因被执行人无财产可供执行,处于终结执行阶段。原告董某于20151223日缴纳诉讼费正式立案,请求法院判决确认被告张永香与被告张永芳、被告李某之间的房屋买卖合同无效。

争议焦点

被告张某香与被告张某芳、被告李某签订的《房屋买卖合同》是否有效。

法官说法

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中,被告张某香与张某芳、李某的房屋转让行为应属无效,理由如下:

首先,被告张某香认可在房屋转让前法院曾联系其前来调解与原告间欠款纠纷具体偿还事宜,即其在明知债权人通过诉讼途径追索债务,双方又协商未果时仍将其所有的唯一资产转让,难以认定其转让意图的“善意”;

其次,被告张某香选择的受让人为其亲妹妹,双方转让、受让房产采取了以物抵债的方式进行,即非实际支付对价,对于被告张某芳提供的五张借条(用以证明被告张某香欠张某芳45万元)及一份收条(证明冲抵45万元欠款后,张永芳、李某又给付蒋永香3万元),虽经张某香确认,但介于二人的特殊身份关系,仅有借条没有付款凭证及其他证据的印证下,难以认定双方间存在如此大额的借贷关系;再者,被告张某香在转让案涉房屋后即无任何资产偿还对原告的债务,即事实上损害了原告的利益。

综上,在张某香涉诉后,结合张某香、张某芳间的特殊身份关系,双方协商过户房产的行为能够认定为合同上所规定的恶意串通,损害第三人利益的行为,而双方此行为因违反法律的强制性规定,应属无效,故原告的诉求有依据,法院应予以支持。

 
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